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USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO COLETIVO                         

Por Bruno Bianco Leal

Como citar este artigo: LEAL, Bruno Bianco. Usucapião especial urbano coletivo: um reflexo da função social da propriedade. Disponível em http://www.sosconcurseiros.com.br

O usucapião especial urbano coletivo (no gênero masculino por ser a forma mais usual), também denominado usucapião favelada, devido ao seu caráter eminentemente social, reflete diretamente o cunho democrático e liberatório da Constituição Federal de 1988, os quais lhe renderam, inclusive, a alcunha de “Constituição Cidadã”, especialmente o “Princípio da Função Social da Propriedade” (art. 5, XXIII, 182 e 183, todos da CRFB/88).

Indigitado caráter social/democrático da Carta política de 1988, a priori, denota-se sobremodo moderno e condizente com os anseios sociais contemporâneos – interesses meta individuais – eis que, conforme conhecido por todos, face ao constante êxodo rural e conseqüente inchaço das cidades, que culminaram na proliferação das favelas, o povo encontra-se relegado ao submundo, desprovido de seu direito mais premente, a dignidade.

Todavia, mesmo com tais evidências incontroversas, o desinteresse político, ou melhor, os interesses de alguns políticos, obstam a efetiva aplicação do cunho social inserido no bojo da Carta Magna de 1988, eternizando, por conseguinte, o status quo vigente.

Neste cenário, veio a lume o Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257 de 2001, fruto de uma tramitação legislativa longa (tramitou desde 1989), com o objetivo de tornar efetiva a aplicação dos arts. 182 e 183 da Constituição Federal, visando a resolução dos problemas atinentes ao desenvolvimento urbano e, mais especialmente, tutelar o Direito Fundamental de Moradia, tendo como bandeira principal a função social da propriedade.

Tal lei regulamentou o usucapião especial urbano coletivo (art. 10), iniciativa deveras louvável, principalmente em um país como o Brasil, cunhado por desigualdades infamantes, eis que, conforme já dito, “seu cunho é eminentemente social, pois visa, liminarmente, o melhor aproveitamento da propriedade urbana, com os mesmos propósitos programáticos do mais recente Código Civil”[1].

Conforme previsão do art. 10 do Estatuto da Cidade, para se viabilizar tal espécie de usucapião é necessária a implementação dos seguintes requisitos:

·        área  urbana com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados;

·        ocupada por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição;

·         impossibilidade de identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;

·        impossibilidade de os possuidores serem proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Nota-se, ainda, que se admite para fins de contagem de prazo a chamada acessio temporis, ou seja, a possibilidade de o possuidor acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

Ademais, nessa espécie de usucapião, a própria sentença declaratória servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. Sentença esta que atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo estipulação escrita em contrário.

Formar-se-á, portanto, um condomínio especial indivisível, insuscetível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

Salta aos olhos, após a sumária análise dos requisitos do instituto, que a argumentação central do mencionado estatuto é o denominado desenvolvimento sustentável, que consiste na colocação do indivíduo em local urbano, habitável, condizente com sua condição humana, o qual possa propiciar a consecução de seus interesses e de sua família.

De salientar, ainda, que com o advento do Estatuto da Cidade, verificou-se uma nova fase do Direito Privado Brasileiro, onde este deve deixar de ser o direito de quem já tem bens para passar a ser o direito de quem pretende adquiri-los, preocupando-se com quem não possui moradia, em detrimento de quem já a possui[2].

A este respeito, apenas a título exemplificativo, vejamos o exímio magistério do Prof. José Afonso da Silva[3] acerca da função social da propriedade que, conforme restou claro, encontra-se arraigada no bojo da Constituição Federal de 1988, do Novo Código Civil e, especialmente – apenas por ser o objeto do presente artigo -, da Lei n. 10.257 de 2001:

"(...) a função social da propriedade se modifica com as mudanças na relação de produção. E toda vez que isso ocorrera, houvera transformação na estrutura interna do conceito de propriedade, surgindo nova concepção sobre ela, de tal sorte que, ao estabelecer expressamente que a propriedade atenderá a sua função, mas especialmente quando o reputou princípio da ordem econômica, ou seja: como um princípio informador da constituição econômica brasileira com o fim de assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social (art. 170, II e III), a Constituição não estava simplesmente preordenando fundamentos às limitações, obrigações e ônus relativamente à propriedade privada, princípio também da ordem econômica, e, portanto, sujeita, só por si, ao cumprimento daquele fim. Pois, limitações, obrigações e ônus são externos ao direito de propriedade, vinculando simplesmente a atividade do proprietário, interferindo tão-só com o exercício do direito, os quais se explicam pela simples atuação do poder de polícia".

Reiterando e concluindo o entendimento supra-exposto, trago à colação trecho do artigo Perfil constitucional da função social da propriedade, redigido pelo Prof. Vladimir da Rocha França[4]:

"Nós defendemos a existência da propriedade privada pois acreditamos na livre iniciativa. Mas o direito de propriedade não pode servir como um instrumento de marginalização da esmagadora maioria da povo brasileiro. A atual sistemática da propriedade, embora a função social esteja prevista expressamente na Carta Magna como elemento fundamental da propriedade e da ordem econômica, induz necessariamente a instabilidade institucional e social brasileira, ameaçando não só a subsistência dos trabalhadores excluídos da sociedade, mas também, da própria propriedade privada. Não é preciso suprimi-la, pois ainda constitui o melhor instrumento para a produção de riqueza: faz-se indispensável à sociedade brasileira reconhecer a função social da propriedade como um princípio essencial à própria existência da propriedade, bem como da Ordem Econômica, em outras palavras, concretizar o bem-estar social exigido pela Constituição Federal para preservar sua própria estabilidade. A função social da propriedade não constitui sacrifício à propriedade privada, mas sim a garantia mais sólida de sua manutenção pacífica".

Por fim, tendo em vista a cobrança da literalidade dos dispositivos referentes ao tema na provas de concurso, faço questão de reiterar a necessidade da leitura e memorização da íntegra dos dispositivos tratados.

Forte abraço!

Fiquem com Deus!