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TIME SHARING

Por Bruno Bianco Leal

Como citar este artigo: LEAL, Bruno Bianco. Contrato de time sharing (propriedade compartilhada). Disponível em http://www.sosconcurseiros.com.br.

O time sharing ou propriedade compartilhada, que teve origem na Europa do Pós Segunda Guerra, consiste num sistema de multipropriedade limitada no tempo, segundo o qual, vários são os proprietários de um único bem, que o utilizam de forma compartilhada, mas com exclusividade em um determinado período. Noutras palavras, com base nesse sistema, vários são os titulares e possuidores indiretos do mesmo bem, e cada um, num determinado momento (exemplo: uma semana por ano), exercem a posse direta do bem.

Para fins de conceituação, conforme o fizeram Dario da Silva Oliveira Junior e Victor Emanuel Christofari, é relevante a redação do art. 45 da Lei Federal de Turismo da Espanha; senão vejamos:

Art. 45. Se entende por multipropriedade o direito que adquire o comprador para  usar  o  apartamento,  vivenda, casa  ou  local  de que  se  trate,  por período determinado  de tempo ao ano.

Este novo modo de acomodação do direito de propriedade, que a nosso sentir, nada mais é que uma espécie de “desdobramento múltiplo e temporal da posse”, surge como uma alternativa econômica e eficiente para aqueles que sonham com um imóvel de lazer e recreio, mas não possuem meios, ou mesmo interesse, em adquiri-lo individualmente.

Na prática, sociedades empresárias administradoras celebram o contrato de time sharing com os pretensos compradores - os quais, em regra, sequer se conhecem – e esses se tornam proprietários conjuntos do bem, porém, possuidores indiretos (relação de direito real); no mesmo ato, pactuam (relação de direito obrigacional) que cada proprietário poderá usar, goza/fruir do imóvel (exercer posse direta) durante um dado período do ano.

Desde já, há que se destacar que o time sharing, apesar de se tratar de um desdobramento da posse, não se confunde com o aluguel ou mesmo com o comodato (contratos por meio dos quais a posse direta do locatário ou comodatário exclui, momentaneamente, a do proprietário e/ou possuidor indireto), haja vista a posse direta e temporária e a indireta serem exercidas tanto por “compartilhantes” quanto por “compartilhatários”, em turnos de tempo diferenciados (Arthur Rios: Time Sharing ou Propriedade Compartilhada).

Nota-se, pois, que estamos diante de um instituto jurídico misto, eis que conjuga duas relações distintas, uma de direito real, outra de direito obrigacional, de sorte a melhor se atender a constitucionalizada FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.

Neste ponto da exposição, já podemos chegar a uma conclusão bastante importante, qual seja: o conceito de direito de propriedade não é estanque, empedernido, sofrendo influência de vários ramos do direito, bem como das constantes evoluções sócio-culturais, de sorte a melhor atender sua função social.

   A função social da propriedade, neste específico ponto tocado, tem sido chamada de HUMANIZAÇÃO DA PROPRIEDADE, já que se consubstancia na possibilidade de melhor distribuição e fruição do solo, imprescindível no âmbito turístico, seja pela necessidade e/ou desejo de alguns momentos de lazer após longo ano de trabalho, ou pela baixa renda “per capita” do trabalhador brasileiro (Arthur Rios: Time Sharing ou Propriedade Compartilhada).

Assim, pode-se afirmar que a HUMANIZAÇÃO DA PROPRIEDADE nada mais é que a procura do melhor atendimento da FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.

O contrato de compartilhamento da propriedade não é tipificado pelo Ordenamento Jurídico brasileiro, portanto, insere-se na liberdade de contratar, por aquele garantida, buscando seu substrato na FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS, e seu fundamento na FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, conforme demonstrado.

Lado outro, com relação ao arcabouço legal que subsidia o instituto, aplicam-se, no que couberem, as regras pertinentes ao condomínio (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil), conjugadas com a Deliberação Normativa nº 378 do Instituto Brasileiro de Turismo, de 12/08/1997, a qual segue transcrita para conhecimento, leitura e memorização.

REFERÊNCIAS:

Rios, Arthur. Time Sharing ou Propriedade Compartilhada. Disponível em: http://209.85.165.104/search?q=cache:eP687BXKkVQJ:www.oabgo.org.br/Revistas/36/juridico6.htm contrato de time shering&hl=pt- R&ct=clnk&cd=7&gl=BR. Acesso em: 26/08/2008.

Oliveira Junior, Dario da Silva; Christofari, Victor Emanuel. Multipropriedade Timesharing: aspectos cíveis e tributários. Rio de Janeiro: Lúmen Júris.2000.

MINISTÉRIO DA INDÚSTRIA, DO COMÉRCIO E DO TURISMO

INSTITUTO BRASILEIRO DE TURISMO - EMBRATUR

DELIBERACAO NORMATIVA nº 378 de 12 de agosto de 1997

REGULAMENTO DO SISTEMA DE TEMPO COMPARTILHADO

Capitulo I

PARTE GERAL

Art. 1º - É reconhecido, para todos os efeitos, o interesse turístico do Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de Turismo, por meio da cessão pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos e a qualquer titulo, do direito de ocupação de suas unidades habitacionais, por períodos determinados do ano.

Art. 2º - Fazem parte integrante do Sistema de Tempo Compartilhado:

I - O empreendedor: como tal entendido o titular do domínio e posse do Melo de Hospedagem de Turismo implantado ou em implantação, no qual, integral ou parcialmente, o sistema funcione;

II - O comercializador: como tal entendido o contratado pelo empreendedor, para promover e comercializar o direito de ocupação em unidades habitacionais do Meio de Hospedagem de Turismo que tenha aderido ao sistema e nele funcione regularmente;

III - O operador: como tal entendido o responsável pela prestação dos serviços ajustados entre o empreendedor e o cessionário, na forma e qualidade por ele contratada, atendendo os pedidos de reservas efetuadas e zelando pela manutenção de regime de utilização dos espaços, bens e serviços, em conformidade com sua destinação;

IV - 0 administrador de intercâmbio: como tal entendido o responsável pela promoção e organização de permuta de períodos de ocupaca0 entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem de turismo, que funcionem, no Pais ou no Exterior, no Sistema de Tempo Compartilhado;

V - o cessionário do direito de ocupação: como tal entendido o detentor do uso e ocupação, por determinado período de tempo, de unidade habitacional de determinado meio de hospedagem de turismo participante do sistema.

Art. 3º - Compete ao empreendedor do sistema, definido no inciso I, do Art. 2º:

I - ceder o direito de ocupação por um ou mais períodos e prazos determinados do ano, de uma ou mais unidades habitacionais do meio de hospedagem de turismo, devidamente mobiliada e equipada;

II - permitir ao cessionário do direito de ocupação o uso dos espaços, coisas e serviços comuns do meio de hospedagem de turismo;

III - operar, por si ou por terceiros, as unidades habitacionais, espaços, coisas e serviços cuja utilização estiver compreendida na cessão, incluindo o regulamento correspondente;

IV - manter a unidade habitacional hoteleira cuja ocupação for cedida e as demais instalações e serviços do empreendimento em estado adequado para utilização;

V - cobrir as despesas operacionais das unidades habitacionais cujo direito de ocupação não tenha sido cedido ou das unidades temporais não cedidas;

VI - receber dos cessionários do direito de ocupação, diretamente ou por terceiros, correspondentes aos períodos de utilização por eles contratados.

Art. 4º- Compete ao comercializador do sistema, definido no inciso II, do Art. 20:

I - oferecer e contratar, em nome do empreendedor, a cessão do direito de ocupação de unidades habitacionais em meio de hospedagem de turismo;

II - divulgar de forma adequada os atributos do empreendimento e os serviços nele existentes ou a serem implantados;

III - esclarecer os consumidores sobre as reais características da cessão do direito de ocupação e o conteúdo do respectivo contrato.

Art. 5º - Compete ao operador do sistema, definido no inciso III, do Art. 2º:

I - manter o regime de utilização dos espaços, bens e serviços conforme o seu destino:

II - prestar os serviços ajustados entre o empreendedor e o cessionário na forma e qualidade por eles contratada;

III - atender os pedidos de reservas dos períodos de ocupação das unidades habitacionais observando os direitos dos cessionários e a prioridade das solicitações;

IV - verificar o cumprimento das obrigações dos cessionários, adotando as providencias contratuais caso não ocorra;

V - manter controle de registro dos cessionários, com a qualificação completa de seu contrato e lançamento de ocorrências;

VI - manter controle e documentação hábil de registros financeiros e contábeis;

VII - aplicar corretamente a taxa de manutenção paga pelos cessionários.

Art. 6º - Compete ao administrador de intercâmbio do sistema, definido no inciso IV, do Art. 2º:

I - afiliar os meios de hospedagem de turismo segundo os padrões por eles estabelecidos;

II - aceitar os pedidos de associação dos cessionários do direito de ocupação de unidades em meios de hospedagem de turismo filiados, que desejem utilizar a possibilidade de permuta;

III - efetivar a permuta solicitada pelos associados segundo as regras constantes do contrato de associação;

IV - manter seus associados informados sobre os meios de hospedagem que integram a rede de intercâmbio e respectivas normas de permuta.

Art. 7º - Compete ao cessionário do direito de ocupação, definido no inciso V, do Art. 20:

I - pagar o preço ajustado no respectivo contrato de cessão para exercer o direito de ocupação;

II - pagar, na forma, proporção e prazo ajustados, os valores correspondentes a taxa de manutenção estabelecida no contrato, ao empreendedor ou à sua conta;

III - ocupar a unidade habitacional cedida ou permutada e os espaços, bens e serviços de uso comum de acordo com os regulamentos correspondentes.

Art. 8º - Os períodos de ocupação, por ano, nos quais o cessionário, por força do respectivo contrato, poderá utilizar a unidade habitacional e os serviços comuns do meio de hospedagem de turismo, poderão ser:

I - fixos ou flutuantes;

II - determinados em dias, semanas ou meses;

III - específicos, ou não, a determinado tipo e categoria de meio de hospedagem e/ou unidade habitacional.

Art. 9º - Contratos de tempo compartilhado são instrumentos, públicos ou privados, pelos quais o empreendedor, por si ou por meio do comercializador, cede, por períodos, o direito de ocupação de unidades habitacionais equipadas e mobiliadas em meios de hospedagem de turismo de seu domínio ou posse, permitindo o uso de seus espaços, bens e serviços comuns, e assumindo, por si ou por terceiro, a sua operação.

CAPITULO II

FUNCIONAMENTO DO SISTEMA DE TEMPO COMPARTILIIADO

Art. 10º - Os empreendedores, operadores, comercializadores e administradores de intercâmbio de sistemas de tempo compartilhado s6 poderão funcionar no Pais após cadastramento na EMBRATUR, mediante comprovação de capacidade jurídica, técnica e econômico-financeira compatível com suas respectivas responsabilidades; na forma por ela estabelecida e verificada.

Parágrafo 1º - O cadastramento previsto neste artigo e' igualmente obrigat6rio para comercializadores de empreendimentos localizados no exterior.

Parágrafo 2º - cadastramento de empreendedores estará sujeito, ainda, a comprovação de:

a) titularidade de domínio ou posse das unidades habitacionais destinadas ao sistema, por força de instrumento próprio, devidamente registrado, e, no caso do meio de hospedagem, ter ônus real, averbação da anuência do credor à cessão do direito de ocupação das unidades habitacionais no sistema de tempo compartilhado;

b) registro do sistema na matricula do imóvel, com as características de funcionamento e o prazo para a implantação e duração, durante o qual a alteração de destinação implicará anuência de todos os cessionários de direito de ocupação.

Parágrafo 3º - cadastro de que trata este artigo poderá, a critério da EMBRATUR, ser renovado, periodicamente, mediante exigência das atualizações comprobatórias previstas.

CAPITULO III

CONTRATO DE TEMPO COMPARTILHADO

Art. 11º - Os contratos de tempo compartilhado deverão conter, entre outras, cláusulas referentes aos seguintes aspectos relativos aos bens e serviços:

I - descrição e identificação cadastral do meio de hospedagem;

II - especificação dos bens e instalações previstos no projeto aprovado da obra;

III - indicação da proporção de unidades habitacionais destinadas ao sistema;

IV - determinai dos espaços, bens e serviços de ocupação e utilização privativa e comum;

V - numero máximo de pessoas que poderão ocupar as unidades habitacionais durante cada período de utilização;

VI - normas de utilização das unidades habitacionais, bens, espaços e serviços de uso comum, e respectivas sanções pelo seu não cumprimento;

VII - procedimento para a implantação adicional de unidade habitacional, espaços, coisas ou serviços de uso comum;

VIII - regras sobre casos de destruição parcial ou total dos imóveis e móveis relacionados;

IX - comprovação de seguro de cobertura contra risco de incêndio.

Art. 12º - Os contratos referidos no artigo anterior deverão, também, regular de forma clara Os seguintes direitos dos cessionários:

I - continuidade do direito de ocupação no caso de transferência do imóvel, a qualquer titulo, ou de alteração total ou parcial de sua destinação;

II - natureza e espécie do direito cedido e correspondente prazo de duração;

III - procedimento para a transmissão dos direitos pelos cessionários;

IV - determinação, duração e categoria dos períodos de tempo cedidos e procedimentos para sua modificação e solicitação de disponibilidade pelos cessionários;

V- regimes de deliberação e decisão sobre as questões relativas à gestão e utilização dos bens e serviços contidos na cessão;

VI - hipóteses de rescisão do contrato, e seus efeitos para as partes.

Parágrafo 1º - os contratos deverão prever de forma expressa a possibilidade de os cessionários exercerem o direito de arrependimento previsto no artigo 49, da Lei nº 8.078/90, com devolução integral dos valores pagos ou entregues.

Parágrafo 2º - os contratos deverão prever, também, de forma expressa, a clausula penal aplicável às suas rescisões imotivadas por qualquer das partes, sem prejuízo da composição de perdas e danos.

Art. 13º. - Os contratos de tempo compartilhado deverão, ainda, regular os seguintes aspectos relativos a operação de bens e serviços cuja ocupação e utilização forem cedidas:

I - forma de designação e alteração do operador, com respectivos direitos e obrigações, inclusive remuneração;

II - determinação dos valores necessários para as despesas operacionais a serem pagos pelos cessionários e forma de pagamento correspondente;

III- indicação de responsabilidade de pagamento das despesas operacionais no caso de períodos de ocupação não cedidos;

IV - previsão de fundo de reserva na taxa de manutenção estabelecida no contrato, para manter o empreendimento no padrão ajustado;

V - indicação das hipóteses em que poderá ser instruída taxa de manutenção extraordinária;

VI - indicação do valor dos serviços não incluídos no direito de ocupação e nas despesas operacionais ou fundo de reserva;

VII - procedimentos para aprovação de eventual alteração da taxa de manutenção;

VIII - normas relativas a encargos moratórios e penalidades;

IX - cobertura contra incêndio.

Parágrafo Único - Serão consideradas nulas, sujeitando seus responsáveis àss penalidades previstas em lei, as clausulas abusivas, as propagandas enganosas, a estratégia de venda que venha a iludir o consumidor e a cobrança de serviços cujas condições não estejam conveniente e suficientemente explicitadas para os consumidores e cessionários.

Art. 14º - A vedação de mudança da destinação prevista no instrumento registrado que instituir o sistema não impede que o empreendedor comercialize, de outro modo, os períodos de tempo que não forem cedidos sob o regime de tempo compartilhado.

Parágrafo Único - A alteração do instrumento referido neste artigo, observado o procedimento aplicável, deverá ser igualmente registrado junto à matricula do imóvel.

Art. 15º - 0 sistema será extinto, caso não seja implantado no prazo previsto no respectivo instrumento registrado de instituição, cabendo, neste caso, a restituição integral dos valores pagos pelos cessionários, até então constituídos, com atualização e juros legais.

Parágrafo Único - A extinção também ocorrerá de rescindidos todos os contratos, ou por vencimento do prazo de duração previsto no instrumento registrado da instituição.

CAPÍTULO IV

DIREITOS E OBRIGACOES DAS PARTES

Art. 16º - São obrigações do empreendedor:

I - manter os serviços e a afiliação a administrador e intercâmbio previstos no instrumento registrado de instituição;

II - observar as características técnicas e os prazos contratuais, em caso de meios de hospedagem em construção, oferecendo garantia; de sua implantação;

III- defender os cessionários contra eventuais esbulhos ou turbações de posse;

IV - cumprir ou fazer cumprir as obriga9oes impostas ao operador do sistema;

V - informar ao administrador do intercâmbio as cessões havidas, até 30 (trinta) dias após sua formalização;

VI - colocar à disposição dos cessionários unidade habitacional alternativa no empreendimento ou outro no mesmo destino, com características e categoria semelhante caso a cedida não esteja disponível;

VII - exigir do comercializador o cadastramento, o treinamento de seu pessoal de vendas bem corno a elaboração e cumprimento de um Manual Ético de Venda ao Consumidor;

VIII - comunicar aos cessionários a constituição de ônus real ou a instituição de penhora sobre o imóvel de situação do meio de hospedagem ou sobre os direitos de ocupação e utilização, e o ajuizamento de ações judiciais que possam, direta ou indiretamente, afetar o instrumento registrado de instituição do sistema ou os contratos de cessão.

Parágrafo Único - 0 pessoal de vendas, referido no inciso VII desse artigo, e' considerado, para todos os efeitos legais, proposto do comercializador, respondendo este e, subsidiariamente, a empresa responsável pela sua contratação, por todos os atos de oferta e comercialização que praticarem em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor e com a legislação de turismo em vigor.

Art. 17º - Os cessionários deverão:

I - declarar expressamente o conhecimento e aceitação das condições da cessão;

II- ocupar e utilizar os bens e serviços conforme o seu destino;

III - não exceder o número de ocupantes previsto no contrato;

IV - permitir o acesso do pessoal de limpeza, manutenção e administração do meio de hospedagem;

V - comunicar qualquer dano dos bens e por ele responder quando o causar por si, seus acompanhantes ou pessoas que hajam autorizado;

VI - desocupar na data e horários previstos a unidade habitacional;

VII - comunicar toda cessão temporal ou definitiva de seus direitos, observado o procedimento contratual previsto;

VIII - pagar pontualmente a taxa de manutenção estabelecida no contrato;

IX - manter sua ficha cadastral atualizada.

Parágrafo Único - Eventual falha no serviço não poderá ser causa para o descumprimento da obrigação prevista no inciso VIII deste artigo, o qual impedirá os cessionários de exercerem 0 direito adquirido.

CAPITULO V

RESPONSABILIDADES

Art. 18º - 0 empreendedor e, subsidiariamente, o comercializador, são responsáveis perante o cessionário pela legitimidade para ceder os direitos previstos no sistema, pela entrega dos bens e serviços contratados e pela restituição de valores recebidos que devam ser devolvidos.

Parágrafo Único - A responsabilidade subsidiária referida neste artigo ocorrerá ao tempo de celebração do contrato.

CAPÍTULO VI

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 19º - Os Sistemas de Tempo Compartilhado em funcionamento deverão ser adequados as presentes normas no prazo de 06 (seis) meses a partir da data de sua publicação, sem prejuízo de direitos adquiridos e atos jurídicos acabados.

Art. 20º - Aplica-se ao sistema objeto destas normas a legislação turística especifica contida na lei nº 6.505, de 13 de dezembro de 1977, e na Lei nº 8.181, de 28 de março de 1991, e atos que vierem a alterá-las.

Art. 21º - A EMBRATUR editará os atos complementares necessários à plena execução das presentes normas, que entram em vigor na data de sua publicação.