Por Bruno Bianco Leal
Como citar este artigo: LEAL, Bruno Bianco. A súmula 308 do STJ: um reflexo da aplicação da teoria das redes contratuais. Disponível em http://www.sosconcurseiros.com.br.
Queridos e queridas, o objetivo deste breve artigo consiste em, a um só tempo, trazer-lhes a literalidade deste importantíssimo e vanguardista Enunciado de Súmula do STJ, eis que muito cobrado nas provas de concurso, bem como explicitar, sumariamente, o substrato que lhe ensejou; a saber, a teoria das redes contratuais.
Antes de qualquer coisa, vejamos o teor do comentado enunciado:
Enunciado de Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Numa primeira leitura, a grande maioria dos atentos estudiosos do direito civil (principalmente do direito das coisas), certamente se questionará: Mas a hipoteca não é um direito real de garantia? Os direitos reais não possuem sujeitos passivos indeterminados, e são oponíveis erga omnes? E o conhecido direito de seqüela?
Esses questionamentos e suas respectivas respostas são, sem sombra de dúvidas, os responsáveis pela beleza e importância do tema, na medida em que revelam um rompimento com a doutrina clássica do direito civil, conforme veremos adiante.
Nota-se que o texto da Súmula revela uma relativização do caráter absoluto dos direitos reais, especificamente da hipoteca firmada entre o construtor e o agente financeiro, tendo como objeto o terreno ou a unidade habitacional, privilegiando o adquirente de boa fé, estranho àquela relação jurídica de direito real.
Nunca se questionou a possibilidade de irradiação dos efeitos dessa hipoteca para o adquirente do imóvel, já que se tratando de direito real, sua oponibilidade seria contra todos, como decorrência direta do direito de seqüela a eles inerente.
Por meio desse raciocínio, as Instituições Financeiras, responsáveis pelo fornecimento dos créditos necessários ao fomento do mercado imobiliário, poderiam se resguardar de eventuais prejuízos, eis que credoras hipotecárias dos construtores, e por via de efeito, dos adquirentes dos imóveis ou de qualquer pessoa que se encontrasse com o imóvel.
O raciocínio era bem simples: todos os terrenos e unidades habitacionais seriam a garantia dada às Instituições Financeiras, assegurando que receberiam os valores emprestados acrescidos dos acessórios e correções monetárias, sob pena de execução hipotecária, estando o imóvel nas mãos de quem quer que seja (construtor, adquirente ou qualquer outro!).
De pronto, já se pode notar a total injustiça gerada pelo vetusto raciocínio, já que “a corda sempre arrebentava do lado mais fraco”: o do adquirente. Tanto o construtor quanto a Instituição Financeira, significativamente mais poderosos que o desprovido adquirente, saiam ilesos, sem qualquer prejuízo.
Segundo Rodrigo Xavier Leonardo (A súmula n.º 308 e a adoção da teoria das redes contratuais pelo Superior Tribunal de Justiça), a teoria das redes contratuais fundamenta uma solução diversa da acima demonstrada, na medida em que prega a existência de um vínculo, uma rede de conseqüências jurídicas autônomas, geradas por relações contratuais aparentemente diversas.
Noutras palavras, deve-se entender por redes contratuais, segundo o mesmo autor, a “coordenação de contratos, diferenciados estruturalmente, porém interligados por um articulado e estável nexo econômico, funcional e sistemático”
Nesse sentido, havendo a formação de uma rede contratual (diferente da mera pluralidade de contratos, desprovida de desiderato comum), surgem efeitos distintos daqueles possivelmente gerados pelos contratos em apartado, bem como, são protegidas pessoas que, a priori, não figurariam nas relações individualmente consideradas, já que surge um propósito comum, um fim último (eficácia para-contratual dos contratos em rede).
Se assim o é, não há dúvidas que se forma uma rede contratual nas operações imobiliárias de loteamento e construção habitacional, já que a Instituição Financeira fornece o crédito necessário à realização da obra, a construtora a realiza, e o adquirente compra o lote ou unidade habitacional, todos com o propósito comum da habitação, da moradia. Assim, não há como se conceber um dos integrantes da rede contratual frustrando o seu fim último, o objetivo comum daquelas relações conjuntamente consideradas, o fornecimento de moradia ao adquirente.
Destarte, segundo o STJ, o financiamento concedido ao construtor tem o fim último de construção de unidades habitacionais, e a Instituição Financeira tem total conhecimento desse objetivo, e mais, dele é participante (por conta da rede contratual que se forma), motivo pelo qual não são aplicadas as regras clássicas da hipoteca. Ao se financiar a habitação, já se está ciente que receberá o crédito direto da devedora (construtora), ou dos créditos decorrente das vendas das unidades, não havendo que se cogitar da cômoda posição de credor hipotecário com direito de seqüela.
Por fim, vale lembrar que posição contrária por parte das Instituições Financeiras geraria frontal desrespeito ao princípio da boa-fé objetiva, já que contraditória à própria finalidade do crédito concedido (proibição do venire contra factum proprium).
De todo o exposto, verifica-se a total coerência e justiça do comentado enunciado, o qual deverá ser memorizado pelo candidato diligente, bem como a necessária compreensão de seus substratos teóricos e meandros históricos, sob pena de ser traído por seu próprio conhecimento.
Referência:
LEONARDO, Rodrigo Xavier. A súmula n.º 308 e a adoção da teoria das redes contratuais pelo Superior Tribunal de Justiça. Disponível em: http://209.85.215.104/search?q=cache:DIOSGwEdoR0J:www.rodrigoxavierleonardo.com.br/arquivos/20080513212206.pdf redes contratuais&hl=pt-R&ct=clnk&cd=3&gl=br. Acesso em: 24/08/2008.
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